Dans les copropriétés, la médiation a vocation à traiter les conflits entre copropriétaires ou avec le syndic.

Dans un immeuble en copropriété, chaque copropriétaire possède un lot qui comprend une partie privative et une quote-part des parties communes, c’est-à-dire de parties à l’usage de tous, cours, jardins, escaliers, paliers, balcons, terrasses, toiture, etc. Ce dispositif, encadré par la loi et le règlement de copropriété, met en jeu les relations personnelles entre les copropriétaires. Aux conflits possibles entre copropriétaires s’ajoutent ceux avec le syndic sur la gestion de l’immeuble.

Des troubles de voisinage prédominants

Le bruit, les odeurs, les comportements inappropriés, les incivilités sont des sujets fréquents de conflit en copropriété. Un gêneur se sent harcelé par celui qui subit son comportement, et cela peut tourner à l’obsession, empêcher de dormir, de travailler, de vivre en paix. La médiation permet, lorsqu’elle est acceptée, d’exprimer les ressentis et les besoins, de lever les malentendus, de rétablir les relations apaisées et un échange courtois entre les voisins. D’ailleurs, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile dans le cas de conflit de voisinage, les parties sont tenues de recourir à une conciliation, une tentative de médiation ou une tentative de procédure participative avant de saisir le juge.

Quand les copropriétaires tiquent sur le syndic

Autre cas de figure, les copropriétaires peuvent être insatisfaits de la gestion du syndic. Inversement, leurs relances excessives peuvent insupporter l’organisme gestionnaire. Dans ce type de situations, la médiation est encore la bienvenue car, le plus souvent, tout est une question de malentendus, qu’elle est à même de dissiper afin de rétablir le dialogue et la confiance. Un autre conflit récurent porte sur le calcul des charges. Un copropriétaire qui conteste ce calcul en vient à ne pas les payer. Là encore, la discussion dans un espace apaisé permet de clarifier la position de chacun afin de trouver des arrangements profitables aux deux parties. Le législateur l’a bien compris. Il impose une tentative de règlement amiable du différend avant de saisir le juge lorsque les sommes en jeu sont inférieures à 5 000 euros (article 750-1 du code de procédure civile).

Préparer l’assemblée générale

Il est des cas dans lesquels une résolution mise au vote de l’assemblée générale (AG) pose problème, soit parce qu’elle entraîne des frais importants, soit parce qu’elle vise à modifier les droits des copropriétaires, les usages ou les espaces communs de la copropriété. Il s’agit bien sûr des travaux, mais aussi des questions fréquentes relatives à l’installation de vérandas, de l’aménagement ou de la vente de parties communes.

Ici, la médiation permettra de recueillir la position de chacun, de rechercher les solutions les mieux adaptées et de présenter ainsi à l’AG un projet de résolution déjà débattu et aussi satisfaisant que possible. Dans les petites copropriétés, où les relations sont souvent plus personnelles, la médiation peut aider à résoudre des conflits qui, sans cela, pourraient bloquer le fonctionnement de la copropriété. Parler des ressentis et des tensions peut aider à dénouer les conflits.

Préparer une médiation de copropriété
Qui doit être invité à la médiation ? Quels copropriétaires ? le syndic ? le conseil syndical ? les avocats ? Le médiateur doit être attentif à inviter toutes les personnes qui ont un rôle à jouer dans le dénouement du conflit.
Si le conflit porte sur la réalisation de travaux privatifs, le syndic doit bien sûr toujours être présent, les copropriétaires impactés également.
Dans le cas du bruit, la médiation ne peut se faire sans les deux voisins concernés, et si l’un d’eux est locataire, il peut être nécessaire de faire intervenir le propriétaire pour qu’il accepte les éventuels aménagements dans l’appartement. Si des travaux sur l’immeuble ont causé des nuisances à certains copropriétaires, il faudra certainement appeler l’entreprise à la médiation. Les avocats des parties peuvent également être invités surtout si un accord écrit est nécessaire.
C’est donc au médiateur d’analyser la situation et de tenter d’y faire venir toutes les personnes qui ont un rôle à jouer dans le règlement du conflit. Enfin, le médiateur doit adapter sa méthode à la situation pratique dans respect des principes fondamentaux de la médiation et de la déontologie.
Plusieurs entretiens séparés peuvent être nécessaires pour préparer la rencontre commune, soit pour éclaircir la situation, soit pour désamorcer le conflit. Une médiation navette peut être mise en place lorsqu’il s’agit par exemple de vérifier des comptes ou des documents. Il peut y avoir des réunions regroupant une partie des copropriétaires puis l’autre, afin de préparer ainsi la réunion commune.

Vérifier l’opportunité de la médiation

Lorsqu’un copropriétaire veut contester une délibération d’AG, il ne dispose que de deux mois pour saisir le tribunal judiciaire. Il est donc judicieux de saisir rapidement le tribunal et de demander au juge d’ordonner une médiation. Si la demande judiciaire est limitée à l’annulation de la résolution de l’AG, une des parties peut tenter de mettre en place, pendant le cours de l’instance, une médiation conventionnelle.

Dans tous les cas, le médiateur doit préparer minutieusement la médiation et notamment définir son périmètre (voir l’encadré).

Marion de Nervo, avocate honoraire et médiatrice